Главная | Правовое регулирование купле-продаже недвижимости

Правовое регулирование купле-продаже недвижимости

Правовое регулирование купле-продаже недвижимости


Основные проблемы гражданского права. В средневековой Европе развитие правового регулирования оборота на первоначальном этапе шло за римским правом: Но затем для обеспечения того же оборота были востребованы некоторые правила, применявшиеся до рецепции римского права.

Цель введения поземельных книг состояла в том, чтобы в каждый данный момент дать точное изображение юридического положения всякой недвижимости. Достижение этой цели строится на основе двух принципов, которые в юридической литературе получили наименования "принцип публичности" и "принцип достоверности" Зарубежные правовые системы предъявляют специальные требования к форме установления права собственности на недвижимое имущество, а также к совершению сделок с таким имуществом.

Юридические акты в отношении недвижимости совершаются на основе публичности и гласности. Всякая сделка по отчуждению недвижимого имущества должна быть заключена в письменной форме и зарегистрирована в специальном публичном реестре - поземельной книге или в ином реестре земельных участков и зданий.

Российским гражданским законодательством, судебной практикой и гражданско-правовой доктриной недвижимое имущество всегда рассматривалось как особый объект гражданских прав, оборот которого нуждался в специальном правовом регулировании. Рассмотрим вопрос о его купле-продаже подробнее. Нормы о договоре купли - продажи недвижимого имущества объединены в ГК в отдельном параграфе исходя из специфики ее предмета, предопределяющей особенности договора купли - продажи недвижимости, которые позволяют выделить его в отдельный вид договора купли - продажи: Договор купли-продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли - продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого имущества.

Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли - продажи товаров, отличающие последний от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Исходя из этого, договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом.

Обсуждение

По договору купли - продажи недвижимого имущества договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму цену п.

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем существенным условиям сделки в надлежащей форме, что позволяет определить его как консенсуальный. В договоре купли-продажи недвижимости и покупатель, и продавец выступают в отношении друг друга одновременно в роли и кредитора, и должника. Так продавец обязан передать товар, и имеет право требовать от покупателя уплаты денежных средств за товар; покупатель обязан оплатить товар и одновременно имеет право требовать его передачи.

Вышеуказанные признаки позволяют квалифицировать договор розничной купли-продажи как двусторонний. Также договор купли-продажи предполагает встречное предоставление каждой из сторон, что также является признаком взаимного договора синаллагматического , когда исполнение обязательств одной из сторон договора обусловлено исполнением соответствующих встречных обязательств контрагентом.

Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли - продажи строится по следующей схеме. Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: Естественно, в случае с договором продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества.

Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате. Поэтому сфера действия договора продажи недвижимости может быть определена лишь путем анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием "недвижимое имущество". В соответствии со ст. Нормы, регулирующие отношения из договора купли-продажи недвижимости, прежде всего, содержатся в Гражданском Кодексе РФ.

С учетом диспозиции, установленной в п. Также в субсидиарном порядке по отношению к названным положениям части второй ГК РФ в части, не противоречащей таковым, надлежит применять нормы части первой ГК РФ, в том числе положения об обязательствах ст.

Некоторые правила, касающиеся продажи жилых помещений, в том числе определение самого понятия жилого помещения, объема прав лиц, не являющихся собственниками жилого помещения, но проживающих совместно с ним, в частности регулируются Жилищным кодексом Российской Федерации от Нормы, касающиеся специфики участия в договоре купли-продажи недвижимости несовершеннолетних и малолетних детей, а также одного из супругов, отчуждающего или приобретающего недвижимость в совместную собственность, также содержаться в Семейном кодексе Российской Федерации от Федеральным законом от Поскольку в состав объектов недвижимости помимо земельных участков, зданий, сооружения и помещений также входят объекты, квалифицированные в качестве недвижимых в силу закона подлежащие регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты , правовой режим данных вещей регулируется специальными нормативно-правовыми актами: Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта г.

Заключение Подводя итоги исследования, можно сделать следующие выводы.

Еще по теме Особенности правового регулирования продажи недвижимости:

Российское гражданское законодательство, на этапе становления рыночных отношений является относительно молодым, в рамках гражданско-правовых систем современности, в том числе и относительно регулирования прав собственности. Несовершенство правового режима недвижимости, заключается в том, что еще остаются нерешенные и дискуссионные в науке вопросы, относительно понимания категории недвижимости, о значении и правовой природе государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Социальный аспект недвижимости и сделок с ней, требует повышенного внимания со стороны законодательства, и необходимость разработке правовых механизмов защиты и охраны законных интересов физических, юридических лиц, общества и государства в целом.

Удивительно, но факт! Итак, как уже было сказано выше, договор купли-продажи недвижимости выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи именно по предмету - недвижимому имуществу.

Изменения Гражданского кодекса, законодательства о нотариате, земельного права, в рамках Концепции развития гражданского законодательства, являются шагами к установлению стабильного, прозрачного, с гарантиями защиты прав и законных интересов участников, гражданского оборота недвижимости. Сделка — это действие юридического или физического лица, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным, двусторонне обязывающим.

Консенсуальным — заключенным с момента когда стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям, и с момента достижения соглашения возникают права и обязанность сторон договора — таково традиционное значение.

Удивительно, но факт! Переход права собственности на недвижимое имущество теперь необходимо зарегистрировать.

Для проведения тех или иных операций с недвижимым имуществом одним из супругов предполагается необходимость наличия согласия другого супруга, то есть все действия с недвижимой собственностью производится по взаимному согласию. То есть фактически, при заключении сделки, связанной с изменением имущественных прав на недвижимость, при несогласии того или иного супруга, данная сделка может быть признана недействительной.

Рынок недвижимости - РОССИЯ - последние новости

Для исключения возникновения подобных ситуаций подобных ситуаций для завершения процесса заключения сделки по приобретению прав на недвижимое имущество необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Практическое руководство для юрисконсульта. Современные требования к форме договора купли-продажи недвижимой собственности сводятся к тому, что подобный договор обязательно должен быть заключен в письменной форме в виде единого нормативно-правового документа, подписанного всеми сторонами заключаемой сделки ст.

Нарушение основных правил и требований к форме договора купли-продажи недвижимой собственности, влечет признание его недействительности. Важно отметить следующие моменты: Сама по себе цена на такое недвижимое имущество, как здание, сооружение или другие объекты, расположенное на земле, должна в обязательном порядке включать цену с передаваемым на эти объекты земли или права на неё.

Иной особенностью является исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества. Передача имущества осуществляются с помощью так называемого передаточного акта или иного документа, подписанного всеми участвующими сторонами. Неучастие одной из сторон в передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как невыполнение договора купли-продажи недвижимости. Как правило, в качестве продавца выступает владелец проданного имущества.

Также продавцами могут быть посредники. Выводы по главе 1 1. При этом выделяются следующие основные признаки: Во-первых, недвижимость или недвижимое имущество представляет собой некую вещь, то есть некий предмет материального мира. Во-вторых, необходимо отметить, что к недвижимому имуществу относятся все объекты, которые непосредственно связаны с землей. В-третьих, важно отметить, что перемещение недвижимого имущественного объекта предполагает возможность причинения ущерба определенной степени тяжести в отношении недвижимого имущества.

Под договором продажи недвижимости понимается нормативно-правовое соглашение, по которому одна сторона продавец обязуется передать в собственность другой стороне покупателю определенное договором недвижимое имущество, а покупатель в свою очередь обязан заплатить за это недвижимое имущество согласованную сторонами плату. Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и двусторонним 3. Для заключения договоров в отношении недвижимости, особенно жилого назначения, законом установлены определенные требования.

Для того чтобы такой договор считался заключенным и имел силу, он должен быть зарегистрирован, в обратном случае сделка с недвижимостью считается недействительной ст. Несмотря на то, что собственник может подписать и даже нотариально удостоверить у разных нотариусов несколько договоров продажи одной и той же квартиры разным покупателям, подписанные договоры - это еще не заключенные договоры, по ним никто не обязан платить и никто не обязан передавать недвижимость до государственной регистрации сделки.

Популярные публикации в разделе Рынок недвижимости - РОССИЯ

Незарегистрированный договор не порождает у сторон никаких обязанностей, кроме одной - совершить согласованные действия для государственной регистрации сделки.

Итак, зарегистрировать сделку необходимо для того, чтобы она считалась заключенной. Момент заключения сделки - это момент ее государственной регистрации. Судебная постсоветская практика по спорам, которые связаны с заключением предварительного договора в значительной степени противоречива.

Необходимо обратить особое внимание на само понятие и основные характерные черты предварительного договора купли-продажи недвижимости. Важно отметить тот момент, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества представляет собой неким документально оформленным намерением определенных сторон заключить в недалеком будущем договор купли-продажи конкретного объекта недвижимого имущества на тех условиях, которые будут указаны в предварительном договоре, исключая по возможности определенные ситуации, которые также могут возникнуть в будущем.

Как и основной, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в той же самой форме. Опять же, необходимо обратить внимание на важность соблюдения основных требований составления письменной формы данного договора.

Для более четкого представления, образец предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества представлен в приложении 2.

Удивительно, но факт! Напротив, несоблюдение сторонами требования регистрации перехода права собственности по договору продажи недвижимости при условии соблюдения ими всех требований, предъявляемых законом к заключению такого договора в том числе регистрации договора продажи жилого помещения , исключает вопрос о незаконности владения неосновательности обогащения.

Точно также, сторонами по представленному предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть любые физические и юридические лица, представители властных структур различного уровня.

Как отмечается, сам по себе предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества должен отвечать ряду условий, причем в обязательном порядке: Во-первых, должны присутствовать указания на конкретный предмет договора, которые позволят его четко идентифицировать. Во-вторых, должны в обязательном порядке присутствовать существенные условия основного договора купли-продажи недвижимого имущества, которые включают в себя такие аспекты, как цена, порядок проведении оплаты, а также порядок передачи объекта недвижимости в собственность иному лицу.

В-третьих, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества в обязательном порядке должен содержать срок, в течение которого все участвующие стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества.

Если в договоре данный срок не указан, то основной договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен в течение одного года с момента заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества. Также, особенностью предварительного договора является то, что данный договор не подлежит, в отличие от основного, обязательной государственной регистрации.

Кроме того, сам по себе, данный тип договора купли-продажи недвижимого имущества не влечет немедленный переход имущественного права на объект недвижимости, а также обязанность передать это имущественное право на конкретный материальный объект.

Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества всего лишь порождает некую обязанность у сторон сделки в будущем заключить основной договор. Можно выделить следующие характерные черты предварительного договора купли-продажи недвижимости: Юристъ, Ч2 - Напротив, несоблюдение сторонами требования регистрации перехода права собственности по договору продажи недвижимости при условии соблюдения ими всех требований, предъявляемых законом к заключению такого договора в том числе регистрации договора продажи жилого помещения , исключает вопрос о незаконности владения неосновательности обогащения.

2.1Порядок заключения и расторжения договора купли-продажи недвижимости

А так как основанием возникших последствий в таких случаях является заключенный договор, возникшие последствия будут правовыми а не фактическими , а значит, для возврата переданного назад, оснований нет. Поэтому коль скоро речь идет о проблеме, возникшей на стадии исполнения договора, закон устанавливает оригинальное для всякого договора продажи недвижимости последствие.

Если от регистрации перехода права собственности на недвижимость уклоняется одна сторона, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации перехода права собственности, при этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Удивительно, но факт! На этом основании оформляется договор продажи жилого помещения с условием.

Данный судебный акт также не заменяет собой акт регистрации перехода права собственности: Закон не определяет последовательности между передачей объекта недвижимости и подписанием документа о передаче и регистрацией перехода права собственности на данный объект ср.

А поскольку акты передачи и перехода права могут иметь расхождения тем более если речь идет о недвижимости - см. Исполнение договора продажи недвижимости вплоть до момента государственной регистрации перехода права на соответствующий объект не меняет отношения продавца и покупателя с третьими лицами см. Это значит, что на всем этапе от момента передачи объекта продавцом покупателю и далее, вплоть до государственной регистрации перехода к покупателю права на данный объект, собственником последнего остается продавец, в то время как покупатель является законным его владельцем, титул которого покоится на заключенном и исполненном в части передачи договоре продажи недвижимости.

Однако согласиться с этим нельзя. Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества только лишь порождает некую обязанность у сторон сделки в перспективе заключить основной договор. Можно выделить следующие отличительные Признаки предварительного договора купли-продажи недвижимости: Требование о задатке в предварительном договоре купли-продажи недвижимости.

Достаточно часто в предварительные договора купли-продажи недвижимости содержатся условия о задатке. Тем не менее вопрос о том, способен ли задаток гарантировать выполнение предварительного договора спорный. Судебная практическая деятельность по данному вопросу никак не отличается единообразием. При этом судебная практическая деятельность арбитражных судов и судом общей юрисдикции прямо противоположна. Пока что судебная практическая деятельность по этому вопросу неоднозначна включения в предварительный договор условия о задатке нежелательно.

Выводы судов о том, что же включать в предварительный соглашение купли-продажи условия о задатке нельзя сводятся к последующему. Предварительный договор заключается в той же форме, что и основной договор.

Потому как предварительный договор является безвозмездным, функции задатка, в рамках предварительного договора никак не действуют. Суды общей юрисдикции придерживаются другой точки зрения.

Их позиция сводится к тому, что ГК РФ дозволяет обеспечение задатком предварительного договора, в случае уклонения стороны от заключения основного договора.

Удивительно, но факт! Пока что судебная практическая деятельность по этому вопросу неоднозначна включения в предварительный договор условия о задатке нежелательно.

Предварительный договор с условием о задатке согласно собственной сути является смешанным договором, к какому применяются положения закона о договорах и положения о задатке. Судебная практическая деятельность в области связанной с заключением предварительного договора купли-продажи недвижимости. Судебная практическая деятельность выработала ряд позиций по определенным вопросам, связанным с заключением предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.

Продавцом согласно предварительному договор купли-продажи недвижимости может являться только владелец отчуждаемой собственности, В случае если продавец согласно предварительному договору в время его заключения не обладал законном правом собственности на отчуждаемую собственность, в тaком случае предварительный договор является ничтожной сделкой. Конечная стоимость недвижимого имущества должна быть установлена в предварительном договоре.

В случае если конечная стоимость в предварительном договоре не установлена, договор является не заключенным, так как условие о стоимости является значимым условием предварительного договора. Если по условиям предварительного договорa покупатель оплатил продавцу полную стоимость недвижимости, но основной договор заключен не был, покупатель вправе требовать возврата уплаченной суммы. Судебная практика едина в том, что предварительный договор купли-продажи недвижимости может содержать условие о внесении аванса или в обеспечение обязательства и если основной договор не был заключен суммы, уплаченные по предварительному договору, будут являться неосновательным обогащением.

Предварительный договор не влечет переход права собственности на недвижимое имущество, однако, он порождает обязанность сторон заключить основной договор в установленный срок. Если сторона, предварительного договора, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор другую сторону. Однако, если уровень повышения цен не мог быть спрогнозирован на момент заключения предварительного договорa, то повышение цен на недвижимость может явиться основанием для расторжения договора по решению суда.

Пример готовой дипломной работы по предмету: Юриспруденция

Рекомендации по составлению предварительного договора купли-продажи недвижимости. В предварительном договоре купли-продажи недвижимости должно содержаться детальное описание отчуждаемого объектa. Чем детальнее он будет описан в предварительном договоре, тем лучше.

Особенно это касается заключения предварительного договора со строительной компанией с долевым участием. В договоре должны быть подробно указаны параметры и технические характеристики недвижимого имущества. Покупная стоимость предметa договорa должна быть Конкретно установлена, при этом в договоре нужно обозначить, что стоимость является конечной и изменению никак не подлежит.

Установить определенный период заключения основного договора и период передачи недвижимого имущества покупателю. Установить какая сторона несет затраты по части оформления основного договора. Закрепить ответственность продавца застройщикa в случае если недвижимое имущество не достаточно передано в определенный срок, к примеру в виде неустойки.

Зафиксировать обязательство продавца получившего задаток вернуть его в конкретный срок, в случае если основной договор не будет заключен, а так же ответственность за просрочку его возврата. Таким образом, невзирая на обширное использование предварительного договора по сделкам с недвижимостью и наличие богатой судебной практики по большинству вопросов, сопряженным с заключением, исполнением данного договора единого толкования закона и единообразной судебной практики не имеется..

Данная особенность потребовала формулирования для продажи зданий сооружений некоторых специальных положений ст.

Исходя из этого, можно сказать, что в рамках продажи недвижимости законодатель выделяет отдельные разновидности, учитывая специфические признаки ее видов. Продажа предприятия сформулирована в Гражданском кодексе РФ как вид купли-продажи и как разновидность продажи недвижимости. Договор двусторонний, реальный, публичный.

Юридическая экспертиза договоров купли-продажи, мены, дарения, ренты Состав и расчет цены сделаны для типичной ситуации.

Удивительно, но факт! Теперь немного о сроках действия кадастрового паспорта.

Если Ваша ситуация отличается — мы сделаем иной состав услуг и иную цену. Возможно ускорение срока выполнения.



Читайте также:

  • Консультация юриста по авто вопросам
  • Какие ксерокопии нужны на рвп по льготной системе
  • Пример договор аренды земельного участка образец