Главная | Правовая природа государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Правовая природа государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Правовая природа государственной регистрации прав на недвижимое имущество


Удивительно, но факт! Однако сама запись в поземельной книге не является условием возникновения права собственности.

Таким образом, и в данном случае законодатель использовал своего рода фикцию, наделив статусом недвижимости то имущество, которое не обладает соответствующими естественными свойствами, то есть неразрывной связью с землей. Причем в случае с трансформацией обязательственных и исключительных прав в составные части недвижимого имущества используется двойная фикция - первоначально законодатель, включив указанные права в состав предприятия, придает им статус вещных прав, а затем наделяет статусом недвижимого имущества.

Отчуждение предприятия с точки зрения российского законодателя возможно на вещно-правовой основе. Это объясняется тем, что, как заметил С.

Удивительно, но факт! Таким образом, доказательственной силе государственной регистрации права на недвижимое имущество придан исключительный характер.

Гришаев, "когда права требования рассматриваются как объекты права, становится возможным применение к этим правам, считая их за вещи, режима вещного права" Гришаев, С. Таким образом, включенные в состав предприятия обязательственные и исключительные права циркулируют в гражданском обороте по правилам, установленным для оборота вещных прав.

При этом по соображениям юридической техники игнорируется их обязательственно-правовая природа, которая предполагает иные принципы их передачи.

Специфика правового режима недвижимого имущества обусловлена прежде всего тем, что права на это имущество, а также совершаемые с ним сделки в установленных законом случаях подлежат государственной регистрации.

Удивительно, но факт! Точно так же и обязательственные права, являющиеся составными частями предприятия как имущественного комплекса, трансформируются в неотделимую часть недвижимого имущества.

Однако этим не исчерпываются особенности правового режима недвижимого имущества. Кроме указанного, существуют особенности возникновения, перехода и прекращения прав на это имущество, совершения с ним сделок. В ряде случаев оборотоспособность недвижимых вещей более ограничена, чем использование в гражданском обороте движимых вещей.

В некоторых случаях законодатель устанавливает полный запрет на оборот недвижимых вещей например, в соответствии с п. Именно в силу естественных свойств, которыми обладают недвижимые вещи, определенные таковыми в силу закона недвижимость как фикция , невозможно реализовать в отношении них все те принципы, которым подчинено регулирование недвижимых по природе вещей.

Так, общим правилом регистрации земельной недвижимости является учет этих объектов по их местонахождению. Очевидно, что подвижные объекты недвижимости морские и речные суда, воздушные суда, космические объекты не могут быть зарегистрированы по месту их нахождения в принципе, поскольку они в силу их экономической, хозяйственной предназначенности непрерывно перемещаются.

Это вызывает необходимость определения принципа регистрации таковых объектов и установления особенностей порядка таковой регистрации.

Не случайно, что Закон о госрегистрации прав на недвижимость не распространил свое регулирование на сферу регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты п.

Регистрация этих недвижимых вещей осуществляется по особым правилам, существенным образом отличающимся от регистрации недвижимости, которая является таковой в силу естественных свойств. В этом случае, как справедливо заметил М. Брагинский, государственная регистрация - этот тот конститутивный признак, "благодаря которому на соответствующие виды движимого имущества распространяется в определенных пределах установленный для недвижимости правовой режим" Брагинский, М.

Договорное право. Общие положения. Брагинский, В.

Таким образом, принципы и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которое является таковым в силу закона на основании юридической фикции , существенно отличается от государственной регистрации прав и сделок с поземельной недвижимостью.

Спрашивается, а насколько оправданным оказалось использование законодателем такого юридико-технического приема, как использование правовой фикции "недвижимость" для регулирования правового статуса воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов. Указанные объекты не обладают экономическими признаками недвижимости, применение к ним особого режима учета не адекватно государственной регистрации поземельной недвижимости Иванова, О.

Иванова, А. Таким образом, обоснование необходимости наделения статусом недвижимости морских, речных и воздушных судов с точки зрения стремления законодателя к экономии нормативного материала в виде соподчинения институту государственной регистрации не оправдывается существующими различными юридико-техническими способами государственной регистрации, установленными для регистрации различных недвижимых вещей: Правовая природа государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество Правовой режим недвижимости существенно отличается от правового режима движимых вещей.

Хотя недвижимые вещи нельзя считать ограниченными в обороте, ибо их оборот разрешен, в то же время оборотоспособность недвижимости "осложнена" требованием государственной регистрации прав на нее.

Цитович, - был связан в первую очередь с тем, что недвижимости являются одновременно подразделениями государственной территории, чем обусловливается: Цитович, П.

На особый правовой режим недвижимости указывают и многие современные правоведы. Так, З. Цыбуленко отмечает, что "учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим" Цыбуленко, З. Вопрос о государственной регистрации как элементе правового режима недвижимой вещи решен в законодательстве посредством учреждения государственной регистрации вещных прав на недвижимые вещи, в том числе обременений этих прав за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты - ст.

Установлена также государственная регистрация воздушных судов ст. The state registration of the rights; real estate; the state services; legal examination; the registrar. В результате приватизации в России произошло выведение значительной части государственной собственности из-под непосредственного государственного управления, поэтому потребовалось создать эффективные механизмы для сохранения определенного государственного регулирования происходящих в экономике процессов.

Так появилась система государственной регистрации недвижимого имущества, которая стала одним из основных рычагов прямого воздействия на отношения действующих на рынке субъектов предпринимательской деятельности1. Вокруг этого центра изначально сталкивались коренные интересы государства, частных предпринимателей, отдельных людей. Иначе и не могло быть, поскольку именно недвижимость в сырьевой и пока еще продолжающей эксплуатировать постепенно угасающий потенциал бывшего Советского Союза экономике России является главной ценностью и источником благополучия государства, бизнеса и отдельных граждан.

Эти тезисы не тре- 1 Алексеев В. Они общеизвестны и признаются не только политологами и средствами массовой информации, но и высшим руководством страны. В определении от Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом.

Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права При характеристике правовой природы государственной регистрации прав на недвижимость нельзя не учитывать цели создания системы регистрации.

Популярные статьи

Имеет место также фискальная цель такой регистрации[15], являющаяся основной в большинстве зарубежных стран[16]. Так, российское законодательство предусматривает обязанность органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сообщать сведения о расположенном на подведомственной им территории недвижимом имуществе, зарегистрированном в этих органах правах и сделках, зарегистрированных в них , и его владельце в налоговые органы по месту своего нахождения п.

В этих целях и находит свое воплощение публично-правовой интерес государства к регулированию частноправовых отношений. Государственная регистрация прав на недвижимость как акт государственного органа имеет юридическое значение главным образом для гражданского оборота и служит средством введения недвижимого имущества в такой оборот путем обязательности подтверждения уполномоченным на то государственным органом прав на эту недвижимость.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество применяется в развитых странах. Во многих из них существуют специальные земельные книги или иные реестры земельных участков, в которые вносятся сведения о вещных правах на недвижимость и изменения права собственности на это имущество см. Однако сама запись в поземельной книге не является условием возникновения права собственности.

В реестре эти права не могут иметь юридической силы в отношении третьих лиц ввиду несоблюдения принципа публичности сделки[17].

Таким образом, специфика правового режима недвижимого имущества заключается в наличии публично-правового элемента в регулировании частноправовых отношений, в которых объект субъективных прав — недвижимость. Таким элементом является государственная регистрация прав на имущество. Для решения вопроса об отраслевой принадлежности института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним мы также будем придерживаться указанного критерия.

В юридической литературе указываются различные классификационные основания признаков метода правового регулирования[11].

Удивительно, но факт! Собственность в гражданском праве.

Для решения поставленной задачи прибегнем к классификации, предложенной С. Алексеевым и В. Яковлевым, которые группируют признаки метода правового регулирования по четырем тесно связанным звеньям: Как неоднократно отмечалось в юридической литературе, в сфере гражданского права субъекты занимают одинаковые юридические позиции, и ни одна из сторон не наделена в отношении другой функциями власти и управления, как это имеет место в сфере административного права.

Таким образом, юридическое равенство субъектов, исключающее власть и подчинение, является отличительной чертой гражданских правоотношений, что позволяет отграничить их от иных правоотношений и, прежде всего, от административных. Круг участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним определен в ст. К их числу отнесены: Анализ правового положения субъектов регистрационных отношений, позволяет, на первый взгляд, говорить об их юридическом равенстве: Однако при более тщательном подходе следует сделать вывод о том, что учреждение юстиции по регистрации прав является государственным органом, деятельность которого носит властный характер, поскольку представляет собой не что иное как правоприменительную деятельность[12].

Властный характер такой деятельности проявляется в следующих признаках: Результатом правоприменительной деятельности учреждения по регистрации прав является принятие решения о наличии или отсутствии оснований для внесения в Единый государственный реестр прав сведений о правах и сделках с недвижимостью, которое имеет обязательную силу предписания, в том числе и для правообладателя. Однако сказанным характеристика правового положения субъектов регистрационных отношений не исчерпывается.

Как отмечает В. Яковлев, юридическое равенство выражается не в совпадении конкретного содержания правоспобности, а в том, что правоспособность всех субъектов гражданского права является однопорядковой: Нет сомнений, что в осуществлении прав правообладателями и использовании правомочий учреждением юстиции по регистрации прав имеется значительное различие.

Использование правообладателем своего права на регистрацию является сугубо добровольным делом. Учреждение юстиции по регистрации прав не может принудить правообладателя вступить в регистрационные отношения и привлечь его к ответственности за неосуществление регистрации.

Удивительно, но факт! При этом на орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, возложена обязанность предоставлять сведения, содержащиеся в ЕГРП, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме [66].

Иначе обстоит дело с осуществлением правомочий учреждением юстиции по регистрации прав. К сказанному остается добавить, что законодатель, руководствуясь особыми свойствами таких объектов гражданского права, как недвижимые вещи, помимо установления общего нормативного требования о существенном условии договора купли-продажи недвижимости, посчитал необходимым установить и форму публичного контроля за совершаемыми с недвижимыми вещами сделками и переходом прав на недвижимость - институт государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация - это процедура, которая предполагает существование отношений между государством в лице его регистрирующих органов и заинтересованными лицами по поводу регистрации, подтверждения прав на недвижимость и сделок с ним.

Эти отношения можно охарактеризовать как отношения властеподчинения, поскольку в данном случае субъекты находятся в неравном положении. Осуществляя акт регистрации, государственный орган реализует властные полномочия.

Таким образом, государственная регистрация - это форма публичного контроля за действиями частных лиц, осуществляющих свои субъективные гражданские права в сфере частного права. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью, как справедливо заметил В. Таким образом, государственная регистрация прав и сделок, возникающих в результате действий, имеющих гражданско-правовой характер, демонстрирует проникновение публичного права в сферу частного права, взаимозависимость этих двух областей реализации прав.

Это оказывает стабилизирующее влияние на рынок недвижимости, придает уверенности его участникам, резко снижает возможности злоупотреблений в сфере оборота недвижимого имущества. Принятие Закона о госрегистрации прав на недвижимость оказало столь существенное влияние на развитие гражданского законодательства, что в юридической литературе появились суждения о появлении новой отрасли права - регистрационного права.

Более точной представляется позиция, высказанная М. Следовательно, законодатель допускает рассмотрение таких действий этих лиц как основание для изменения отношений между ними. Не менее интересными являются правила п.

Однако речь идет о регистрации не перехода, а права, то есть объектом регистрации является право, переход которого, а значит, его возникновение у приобретателя, произойдет после регистрации права.

Более того, положение п. Положение п.

Удивительно, но факт! При этом, как писала В.

Таким образом, попытка законодателя увязать момент возникновения прав на недвижимость с государственной регистрацией не вписывается в систему гражданско-правового регулирования возникновения, ограничения, прекращения субъективных гражданских прав.

Такое несоответствие и порождает противоречия и неточность формулировок в правовых нормах, устанавливающих правила государственной регистрации прав на недвижимость. В литературе можно встретить две противоположные точки зрения на правовую природу государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно первой регистрация является правообразующим юридическим фактом [52]. Так, по мнению В. Чубарова, регистрация есть "правоприменительная деятельность учреждений юстиции по изданию индивидуальных правовых актов, влекущих возникновение, изменение или прекращение правоотношений, предметом которых выступает недвижимость" [53]. Вторая точка зрения заключается в том, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним не создает субъективное гражданское право, а лишь закрепляет, подтверждает, удостоверяет его [54].

Вторая точка зрения нашла свое отражение в позиции Конституционного Суда РФ. В Определении от Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права При характеристике правовой природы государственной регистрации прав на недвижимость нельзя не учитывать цели создания системы регистрации.

Одной из них является публичность оборота недвижимости, "введение оборота недвижимости в цивилизованные рамки, осуществление его на принципах гласности и публичности" [55] , "возможность для приобретателей получить интересующие их сведения о приобретаемой недвижимости" [56]. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним характеризуется как "особая информационная система, позволяющая всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта" [57].

Имеет место также фискальная цель такой регистрации [58] , являющаяся основной в большинстве зарубежных стран [59]. Так, российское законодательство предусматривает обязанность органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сообщать сведения о расположенном на подведомственной им территории недвижимом имуществе, зарегистрированном в этих органах правах и сделках, зарегистрированных в них , и его владельце в налоговые органы по месту своего нахождения п.

В этих целях и находит свое воплощение публично-правовой интерес государства к регулированию частноправовых отношений. Государственная регистрация прав на недвижимость как акт государственного органа имеет юридическое значение главным образом для гражданского оборота и служит средством введения недвижимого имущества в такой оборот путем обязательности подтверждения уполномоченным на то государственным органом прав на эту недвижимость.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество применяется в развитых странах.

Во многих из них существуют специальные земельные книги или иные реестры земельных участков, в которые вносятся сведения о вещных правах на недвижимость и изменения права собственности на это имущество см. Так, по французскому законодательству все вещные права на недвижимое имущество подлежат обязательной регистрации в официальном реестре у "хранителя ипотек". Однако сама запись в поземельной книге не является условием возникновения права собственности.

С момента совершения записи сделка с недвижимостью признается действительной в отношениях между сторонами по ней, но до момента регистрации прав, возникающих из нее. В реестре эти права не могут иметь юридической силы в отношении третьих лиц ввиду несоблюдения принципа публичности сделки [60].

Таким образом, специфика правового режима недвижимого имущества заключается в наличии публично-правового элемента в регулировании частноправовых отношений, в которых объект субъективных прав - недвижимость. Таким элементом является государственная регистрация прав на имущество. Она не признается правообразующим юридическим фактом, а представляет собой особый способ введения недвижимого имущества в гражданский оборот.

Гражданское законодательство определяет не только основания возникновения, но и порядок осуществления гражданских прав п. Особым порядком следует признать государственную регистрацию этих прав. Такая характеристика правового режима недвижимого имущества создает возможность в значительной степени устранить противоречия законодательства в этой сфере путем внесения изменений в некоторые нормы ГК РФ.

Принципы государственной регистрации прав на недвижимость Вопрос о принципах государственной регистрации чрезвычайно важен, поскольку решение вопроса о принципах этой системы позволяет сделать институт государственной регистрации устойчивым и непротиворечивым [61].

Вопрос исследовался как в работах дореволюционных российских юристов, так и в современной юридической литературе. Он освещался в работах И. В некоторых случаях момент возникновения права проявляется ярче.

При наследовании регистрационному действию предшествует нотариальное оформление свидетельства о праве на наследство. Нотариальный орган независимо от его статуса при этом совершает действие от имени государства. То обстоятельство, что во всех этих примерах вышеуказанные органы выступают от имени государства или муниципального образования, свидетельствует не только об особой практической значимости оформляемых ими документов, но и сфере их действия. Для всех них характерна общеобязательность и публичный характер.

В действующей Конституции Российской Федерации ст. Таким образом, объекты, так или иначе связанные с землей, приобрели особый публично-правовой статус.

Архив по годам

Для более подробного рассмотрения существа публичного акта целесообразно будет обратиться к устоявшейся терминологии. Публичный - буквально " Публичность права иначе можно определить как придание структуре вещного или обязательственного правоотношения качества общественной значимости и автономности от воли частных лиц.

Общий подход законодателя на этот счет определен в п. Таким образом, для таких отношений характерно подчинение лица требованиям органа публичной власти публичной организации - в терминологии Л. Эннекцеруса [9]. Наиболее рельефно, по нашему мнению, публичность регистрационных действий проявляется во впервые включенном в российское законодательство принципе открытости информации о зарегистрированных правах.

Особенно показательно в этом смысле то, что законодатель не устанавливает даже в порядке исключения юридической возможности для правообладателей сделать информацию о своих правах недоступной для заинтересованных лиц. При этом, к сожалению, не учитываются публично-правовые интересы другого рода: Последнее было бы необходимо для защиты прав наиболее слабых в социальном отношении лиц, например престарелых одиноких граждан, инвалидов и т. Несомненно, такого рода информация должна быть открытой для правоохранительных, налоговых и иных подобных органов, однако ее открытость для всех желающих нежелательна опять же с точки зрения общественных, публичных интересов, несмотря на то, что наличие свободного доступа к информации об объектах на недвижимость и правах на нее способствует более активному использованию его в обороте например, при его залоге [7].

Удивительно, но факт! Сергеева, Ю.

В этом смысле, безусловно, прав Б. Гонгало, утверждающий, что "



Читайте также:

  • Заявление о расторжении брака без моего присутствия образец заявления
  • Как купить ипотечную квартиру в ипотеку сбербанк