Главная | Оценка недвижимого имущества на примере квартиры

Оценка недвижимого имущества на примере квартиры

Оценка недвижимого имущества на примере квартиры


Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.

Удивительно, но факт! Базовыми отраслями экономики Оренбургской области являются нефтегазовый комплекс, черная и цветная металлургия, электроэнергетика, машиностроение.

Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода ПВД , который рассчитывается по формуле 1: Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода ДВД.

Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами.

Задачи для тренинга с ответами

Степень незанятости объекта доходной недвижимости характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Расчет действительного валового дохода ДВД осуществляется по формуле 2: Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта сверх арендных платежей например, за использование дополнительными услугами - автомобильной стоянкой и т.

Расходы бывают условно - постоянные налог на имущество, страховые взносы, платежи за земельный участок , условно - переменные коммунальные, текущие ремонтные работы, заработная плата обслуживающего персонала и т.

Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из ДВД, а итоговый показатель является чистым операционным доходом ЧОД. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Метод прямой капитализации - метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции.

Удивительно, но факт! По замыслу архитекторов доминировать в перекрестной застройке должно было и здание кинотеатра "Октябрь".

Такой западный классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически невозможно в связи с возникающими сложностями при сборе информации чаще всего условия и цены сделок являются конфиденциальной информацией. Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.

Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию. Процедура оценки объекта недвижимости начинается с его осмотра. Перед началом осмотра рекомендуется ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту, а также провести беседу со специалистами технических служб, ответственными за его эксплуатацию.

При ознакомлении с технической документацией необходимо установить, какие основные изменения были внесены в проект, проводилась ли реконструкция, дата текущего и капитального ремонтов, были ли на объекте аварии и какие мероприятия были осуществлены для ликвидации последствий.

2. Исходные данные для проведения оценки

Осмотр объекта рекомендуется осуществлять совместно с представителем, ответственным за его техническое состояние. Необходимо отметить в отчёте, в каком состоянии находится оцениваемый объект: Жилая комната - зал: Жилая комната - спальня: Планировка квартиры представлена на рисунке 2.

Оценка произведена в соответствии со следующими допущениями: Определение стоимости объекта недвижимости. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода: После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается, исходя из того, какой метод ы наиболее соответствует оцениваемому объекту. В идеальном случае результаты, полученные в каждом подходе должны быть равны между собой, что говорит о тесной взаимосвязи между применяемыми подходами.

1. Основные факты и выводы

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме.

Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём дома, частью которого является объект оценки, мы не располагаем. Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, принято решение отказаться от его применения. Основой применения сравнительного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов.

Удивительно, но факт! Размещение ипотечных ценных бумаг на внутреннем рынке, напротив, ориентировано на внутренний, пока еще относительно узкий и дорогой для эмитента, рынок.

Стоимость объекта оценки рассчитывается исходя из цены продажи аналогичных объектов. Полученный результат сравнения корректируется исходя из существенных различий между сравниваемыми объектами. Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.

Можно выделить следующие виды корректировок: Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога.

В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка. Сравнительный подход можно считать наиболее приемлемым подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трех существующих, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения дает наиболее объективные результаты.

Удивительно, но факт! Обычно, спрос на квартиры, находящиеся на первых и последних этажах ниже, чем на квартиры, расположенные на средних этажах дома.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Считаем, что данный подход тоже можно применить при определении стоимости объекта недвижимости.

Наличие в Соль-Илецке уникальных соленых озер привлекает сюда много отдыхающих. В связи с этим в городе неплохо развит рынок с аренды жилья. Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде необлагаемой налогом наличной суммы.

Так как в дальнейших расчетах будет использована информация, не имеющая документального подтверждения и обоснования, то доходному подходу будет присвоен меньший весовой коэффициент.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Применяя сравнительный подход к оценке, необходимо: По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован. Необходимо также обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

При внесении корректировок необходимо ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.

Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. В рамках сравнительного подхода к оценке наиболее часто применяются метод парных продаж, метод относительного сравнительного анализа продаж, метод балльной оценки метод нормировки , метод анализа иерархий, метод корреляционно-регрессионного анализа.

В данной работе мы использовали метод прямого сравнения продаж, как наиболее объективный, что связано с сравнительно высокой развитостью рынка жилой недвижимости в регионе. Приобретая несколько комнат по соответствующей комнатам цене , инвестор, как правило, получает в итоге уже не коммунальную квартиру, а полноценную квартиру, которую можно продать по иной, более выгодной, цене. А если это квартира на первом этаже, то перевод ее в нежилой фонд, оборудование отдельного входа и увеличение электрической мощности могут обеспечить высокую прибыль на вложенные средства.

Но велики и риски, связанные с несогласием части жильцов на переселение. Однокомнатные и двухкомнатные квартиры, находящиеся в собственности продавцов, являются распространенным объектом инвестирования. Высокая ликвидность и широта выбора этих объектов на рынке недвижимости привлекают множество инвесторов. Для начинающего инвестора, предпочитающего работать с жилым фондом квартирами это хороший выбор. Такие квартиры легко сдавать в аренду, можно несколько улучшать их косметическим ремонтом и продавать по более высокой цене.

Они дороже и менее ликвидные, чем небольшие квартиры. Их сложнее сдать в аренду, но при хорошем ремонте и оборудовании мебелью и техникой такая квартира может давать высокую отдачу от вложенных средств за счет высокой арендной платы.

Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и иных условий, которые могут повлиять на величину рыночной стоимости объекта оценки.

В своих действиях мы поступали как независимые исполнители. Размер нашего вознаграждения ни в коей степени не связан с нашими выводами о стоимости оцениваемого объекта. Дополнительные работы Согласно положениям договора об оценке, от нас не требуется проведения дополнительных работ или дачи показаний и присутствия в суде в связи с имуществом, объектами недвижимости или имущественными правами, связанными с объектом оценки, если только не будут заключены иные соглашения.

Описание имущества Оценщик исходил из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством. Однако анализ правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект оценки выходит за пределы профессиональной компетенции Оценщика и он не несет ответственности за связанные с этим вопросы.

Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете. Самара; рассмотрение механизма оценки жилой недвижимости сравнительным методом и проведение оценки квартиры. Объектом является оценка жилой недвижимости г.

Самары Предметом является оценка стоимости двухкомнатной квартиры, расположенной в г. В ходе написания данной работы были использованы книги, учебники, материалы периодических изданий на данную тему. Особо следует отметить важность интернет-ресурсов информационных сайтов, сайтов электронных периодических изданий, сайтов аналитических агентств ; поскольку рынок жилой недвижимости является сверхдинамичным, только данные источники обеспечивают текущие достоверные данные и информацию.

Теоретические аспекты оценки недвижимости 1. Недвижимость как объект оценки Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало с времен римского права.

Если выбранный аналог превосходит в чем-то оцениваемый, то его цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства, и наоборот, если аналог в чем-то уступает оцениваемому объекту, то его цена должна быть увеличена.

Оценка стоимости объекта недвижимости

После корректировки стоимости аналогов можно рассчитать среднюю по всем аналогам стоимость 1 кв. Эта величина и будет являться результатом оценки, полученным при применении сравнительного подхода.

Более полное представление о применении сравнительно подхода на практике можно получить на примере оценки недвижимости сравнительным подходом. На практике оценщик по возможности применяет все оценочные подходы этого требуют стандарты оценочной деятельности , но результаты, полученные с помощью различных подходов, всегда отличаются друг от друга. Для расчета итоговой величины стоимости проводят математическое взвешивание результатов, полученных с применением различных оценочных подходов.

Взвешивание - это процедура расчета итоговой стоимости, учитывающая достоверность и полноту информации, использованной при применении того или иного подхода, а также соответствие сути оценочного подхода целям и задачам оценки. Простейшим способом взвешивания является вычисление средней величины между полученными результатами, то есть взвешивание с равными весовыми коэффициентами.

Удивительно, но факт! Оно велось по двум направлениям:

Но если применять разные весовые коэффициенты для разных подходов, то необходимо обосновать, почему тот или иной подход имеет больший или меньший вес. К расходам, на примере оценки квартиры, можно отнести затраты на ремонт, страхование, налог на имущество, а также потери от недоиспользования возможно будут перерывы в поступлении арендной платы при смене арендаторов.

Ставка капитализации — это коэффициент, с помощью которого чистый доход переводится в величину рыночной стоимости объекта. Самый простой способ определить ставку капитализации — это сложить три компоненты: Учитывая, что эта информация является конфиденциальной и отсутствует свободный доступ к базам данных по совершенным сделкам купли-продажи объектов недвижимости, можно использовать данные по ценам предложения объектов сравнения, взятых из открытых источников, специализированных периодических изданий и Интернета.

Удивительно, но факт! Подобной участи уничтожения подверглись Троицкая церковь, церковь св.

Данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, что позволяет с учетом корректировки запрашиваемой цены, максимально близко отразить реальные цены купли-продажи объектов недвижимости.

Далее приводятся обоснование и расчет величины корректировок по элементам сравнения, которые различны для аналогов и Объекта оценки. Рыночный сравнительный подход к оценке стоимости объектов недвижимости Теперь остается только разделить чистый годовой операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости NOI на величину ставки капитализации и мы получим рыночную стоимость оцениваемого объекта.

Более подробно процесс применения доходного подхода на практике описан здесь:



Читайте также:

  • Решение суда взыскание задолженности по алиментам
  • Ликвидация юридического лица в регионах
  • Госпошлина за свидетельство о расторжении брака пермь